三十年河东，三十年河西。
武汉这个中部六省唯一的特大城市，2022年GDP总量已占全国第八，且以4%的增速在GDP前10强城市中位列第一,房地产行业居然沦为了“困难行业”。
【资料图】
而此前，2020年与2021年，武汉的房地产成交规模已连续两年蝉联全国第一。只用了一年，这个全国第一竟然变成了困难行业？让人唏嘘的同时，却又有点雷人。
这个情况缘于近日武汉发布一系列稳经济政策，房地产业被官方归为“困难行业”，并引发广泛关注与热议，毕竟房地产业是才被重新定义为支柱产业的。
实际上，武汉只不过是一个缩影。
为什么房地产会成困难行业？全国去年21万亿天量信贷，房地产业仅占3.4%，缩水了10倍
众所周知，房地产是典型的资金密集型产业，一是对资金的需求度高，二则是对资金的敏感度非常高。中国地标城策院专家曾估算过，房地产经营活动中使用银行贷款的比重在55%以上。直白点讲，房地产整个行业的景气与信贷资金密切相关。
我们来看看2022年房地产行业信贷资金量，就清楚房地产行业属不属于困难行业了，这显然已经不只是武汉一个城市的问题了。
据央行统计数据，2022年各项贷款余额增加了21.31万亿元，首次超过20万亿元，比2021年多增加了1.36万亿元，增长率11.1%。
其中房地产贷款余额比2021年末增加0.72万亿元，在各项贷款余额增量中仅占比3.4%。
通俗点讲呢，就是2022年银行等各类金融机构共多放贷了21万亿元，整个房地产行业只分到0.72万亿元，万亿规模都不到，只占整个放贷规模的3.4%。
对比一下就知道2022年房地产行业下滑的有多惨了。
中指研究院发布数据，2022年11月份金融十六条提出以来，截至2023年1月9日，已有105家银行累计向188家房地产企业提供授信额度超5.4万亿。当然这只是意向性融资授信额度，主要对比的是数字规模，两个月时间不到授信5.4万亿，而2022年全年的贷款增量连万亿都不足。
再来对比下疫情前的2019年，2019年房地产贷款增量占当年信贷增量的比率为34%，而2022年只占到3.4%，缩水了10倍。 高峰期的2016年，这个比率曾占到45%，上一轮楼市低谷期的2013、2014年，也都保持在20%以上。
具体到贷款余额增加值，2019年房地产贷款增量5.71万亿元，而到了2022年跌到了0.72万亿元，只剩下个零头了，你说有多惨烈。
资金密集型行业没有了资金的支持，更不用讲2022年销售规模与销售金额缩水的事了。
武汉将房地产定义为困难行业，雷人归雷人，但撕开这个行业的困局面纱似乎并不为过。
为什么人们不买房了？楼市的保障没了，房价看涨的预期也变了
房地产贷款余额增长大幅下降，反映的是整个行业有效的信贷需求不足，开发投资不断下降，买地的房地产企业少了，同样买房子的人也少了。
而其中个人住房贷款余额增速的变化最能反映房地产市场的冷热程度。 2022年全国个人住房贷款余额的增速降到了冰点，同比增长只有1.25%，这是自1997年推出个人住房贷款以来的最低值。 这个增速，与2021年相比，也下降了整整10个百分点。
还有一个值得回味的数据。
就是2022年三季度末，央行发布个人住房贷款余额数据时还有38.91万亿元，而到了年底，这个值变成了38.8万亿元，减少了1100亿元，什么意思呢？
看看去年年底与春节后提前还款潮就知道了，其实提前还贷每年年底都有一波，为什么今年银行不断提高门槛拼命阻止还贷，主要原因还是这个提前还贷规模太大了，银行也吃不消。
个人住房贷款余额遭遇历史以来的最低增速，一方面说明贷款意愿弱，买房的人在不断减少；另一方面，市场低迷，部分人选择提前还贷，进入恶性循环了。
为什么买房的意愿不强了？以武汉为例，2022年，成交量下滑超四成，只有11.6万套。想想疫情刚发生时2020年的武汉，困难吧，在疫情的冲击下硬是创下17.54万套全国第一的成绩，2021年又以20.29万套再次问鼎全国第一。2022年的成交量，变成了近8年来成交量最少的一年。
一轮轮的救市，局部区域的房价甚至降了20%以上，但老百姓还是不买单，答案无它，楼市的保障没了，看涨的预期也变了。
就比如，保交楼本应是房地产交付的基本动作，当保交楼写进中央政治局会议时，就明白这个事情已经有多么严重了，2022年武汉曾以36个问题楼盘数量在32个典型城市中位居首位。
另外，就是房价看涨的预期变了。从近10年来个人住房贷款余额增速趋势上就可以看出，人们往往在乐观时更乐观，在悲观时则更为悲观。疫情后的疤痕效应，导致人们当下普遍对现状过于悲观。
如何解决房地产业的信心问题呢？现房销售远水近渴，房地产信贷再宽松催生看涨预期后才有可能
把房地产行业列为困难行业，根本目的是要扶持房地产行业的发展，出台更多的解困政策。房地产行业的重要性自是不言而喻，尤其是2022年卖地收入整整少了2万亿，地方财政赤字创下11.62亿新高时。
怎么解决这个信心问题，不是说楼市的保障没了吗，看涨的预期变化了吗？
近日《经济日报》发文大力推动商品房现房销售；河南、山东、安徽、广东等省明确提出推行现房销售改革试点，从鼓励升级为试点，信号意义非常明显，房地产新模式的变革的节奏在加快，能级也更高。
这一轮的现房销售试点改革显然与之前北京、济南、西安、合肥、福州、杭州等城市的试点完全不同，以往的目的是为了调控过热的土地市场；而此轮试点是从保护消费者权益的角度出发，不能出现新的交楼风险。
现房销售的试点与创新，对市场而言肯定值得期待，而且是抚平烂尾楼伤痕的好办法。但是到全面普及尚需要时间，远期的保交付预期有了，但是当下预期的改变还差点火候，即看涨预期还没恢复。
看涨预期是什么？市场或需要一个看涨预期的参照物。我们重新来看房地产贷款增量与其在同期信贷增量的占比数据。2022年房地产贷款增量值与占比均下降至冰点，而在上一轮大周期中，占比最高的为2016年，达到44.8%。
2016年,对应的是是我国土地市场“沸腾”的一年,自2015年下半年土地市场回暖后，2016年地王诞生接连不断,据统计2016年30多个城市刷出340宗左右单价、总价地王,数量创历史新高。同年，房地产的销售量与成交价格均实现了跳涨。
显然，在上轮大周期中，看涨预期最好的参照物就是激活土地市场。房企拿不拿地最根本的决定因素是什么？是信贷宽松，与融资成本有关系。 2021年三道红线出台后，就没有然后了，各项指标基本降至冰点。
现在的行情与2014-2015年房地产市场类似，市场都是缺乏信心，实际上2022年房地产销售规模也已经降到了2015年的水平。
如何才会形成看涨预期？足够宽松的信贷与土地政策，调整土地供给模式引导激活土地市场，或是最好的选择。
当然这里面或有一个因果互换问题，但互为因果才是世界底层运行逻辑的真相。
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#武汉房地产为什么成了困难行业?#
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